アパートやハイツを所有しているが、老朽化により収益性がない。
建替えてしまうべきか、売却するべきか。
どちらが良いのか難しい選択だと思います。
それぞれのメリット・デメリットをわかりやすくお教え致します。
老朽化アパートやハイツを建替えるメリット
賃貸物件は劣化が目立つと入居募集も難しくなります。
また賃料設定を低くしないと募集が来ないので、入居者が増えても賃料収入が得られません。
そこで建替えを行うことで、入居率を一気に上げる事ができ、現在人気のある間取りや設備を自由に決めれる事で賃料も引き上げることができ、高収益が期待できます。
また、1981年以前の建物なら【旧耐震】といい、崩壊リスクが高いとされます。
建替えると【新耐震】となり地震による崩壊リスクが軽減できます。
老朽化アパートやハイツの建替えるデメリット
建替えとなるとかなりの費用がかかりますので、銀行から融資を受け建替えに取り掛かることになるでしょう。
もし経営が思うように進まなければ多額の借金だけが残ってしまうという大きなリスクがあります。
更に現在の入居者は退去して頂かないと取壊しができないため、立退き交渉と明渡し費用が必要になり、建替えまでの間は家賃収入が減り、建替えが完成し稼働するまで収入が０になります。
また、協力に応じない入居者がいると、建替えができなくなり、経営は成り立ちません。
老朽化物件を売却するメリット。
老朽化建物を売却し現金化することで収益率の低い物件から資金を回収できるのが最大のメリットになります。
老朽化が進んだ低稼働の収益物件を所有し続ける事は修繕・補修といった維持費の負担だけが膨らむので、その負担から解放され売却益を資産として保有できることから、新たな投資に活かすこともできます。
崩壊リスクがある建物を現状のまま売却できるのならメリットは大きいと思います。
老朽化物件を売却するデメリット。
老朽化物件は空室が目立ち売却が難しいという問題があります。
低稼働で修繕が重なり、入居者がいると建替えもできない事から建物の価値や評価が低く売価が伸びないのがデメリットになるでしょう。
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【まとめ】
・建替えメリット：建物が完成すれば収益性のある建物になる。
・建替えデメリット：建物の完成まで収入が0になり融資を受けた債務が残ってしまう。
・建物売却メリット：老朽化建物を現状のまま売却できればリスクなく現金化できる。
・建物売却デメリット：老朽化の修繕や低賃金により売価が低い。
以上のように、建替えと売却のメリット・デメリットは様々です。
一度、専門家に相談することをお勧め致します。
最後までご精読ありがとうございました。
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